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Cedolare secca 2018: cos'è, come e quando si paga

Chi vuole affittare casa approfittando dei vantaggi fiscali della cedolare secca può farlo anche nel 2018. Il regime è stato prorogato.

cedolare secca
La legge di Bilancio 2018 ha confermato la proroga anche per l'anno corrente dell’aliquota agevolata più famosa in tema di affitti: la cedolare secca. Tanto conveniente quanto utilizzata, la sua formula ha permesso a molti proprietari di casa di risparmiare sulle tasse dovute nei contratti di affitto, grazie ad aliquote agevolate e a un’opzione più snella e semplificata.
Ma cerchiamo di capire nel dettaglio - per chi per la prima volta si affaccia a questo particolare tipo di regime fiscale - cos’è la cedolare secca, quanto ci costa, quando e come pagare.


La cedolare secca - Ammettiamo di avere una casa da affittare. E di avere anche già trovato l'inquilino giusto che ci promette pagamenti puntuali e cura certosina nell’adempiere ai propri obblighi . Vorremmo però evitare di giocarci tutto in tasse con il regime ordinario, che tassa le nostre entrate ai fini Irpef, senza comunque incappare nell'abbiso dell'illegalità. Che fare? La soluzione sta proprio nella cedolare secca, che ci permette di approfittare di un’opzione alternativa alla tassazione ordinaria Irpef.

Quello della cedolare è infatti un regime di tassazione agevolato per i proprietari di case che prevede due tipi di aliquote, a seconda che si voglia affittare a mercato libero (cioè affitto alla cifra che mi pare) o a canone concordato (decido di rispettare il canone calmierato, cioè i limiti minimi e massimi di affitto imposti a livello locale da accordi presi tra sindacati dei proprietari di immobili e sindacati degli inquilini). Nello specifico si applica:

- L’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero;
- L’aliquota super agevolata del 10% sugli affitti a canone concordato.

Le aliquote della cedolare secca agiscono a tutti gli effetti come sostituti d’imposta. Ma di cosa? Vanno a sostituire l’Irpef e tutte le addizionali (cioè le ulteriori percentuali di reddito che Comuni e Regioni possono chiederci oltre all’Irpef); l’imposta di registro del contratto di affitto; l’imposta di bollo di 16 euro.

Gli svantaggi - Beh, a questo punto verrebbe da chiedersi perchè allora tutti non affittano utilizzando questa imposta. In termini di "svantaggi", se così li si può definire, è importante sapere che se decidiamo di affittare casa con il regime agevolato della cedolare secca, scegliamo anche di rinunciare agli adeguamenti del canone in base agli aggiornamenti Istat o altri aggiornamenti. Non possiamo quindi modificare l’importo del canone chiesto al nostro inquilino. E sono vietati gli aumenti di affitto per tutta la durata del contratto in regime di cedolare secca.

Senza contare che bisogna rinunciare alla detraibilità. Ossia se viene percepito come unico reddito quello dell’affitto tramite cedolare secca, non è possibile beneficiare delle detrazioni di spese mediche, ristrutturazioni, ecc..

Si badi bene inoltre che la cedolare secca non è applicabile ai locali commerciali: ossia non è possibile affittare negozi e/o attività commerciali con questo tipo di tassazione.

Come pagare - L'imposta si paga con il modello F24 se in fase di dichiarazione dei redditi abbiamo fatto il Modello Unico (perché magari siamo lavoratori autonomi o abbiamo redditi d’impresa); si paga invece direttamente tramite la busta paga se dichiariamo con il classico modello 730 (perché siamo lavoratori dipendenti o pensionati).

Quando pagare - La cedolare secca - le cui scadenze sono le stesse dell'Irpef - si paga in due macro tranche: il 95% a titolo di acconto e il restante 5% a saldo l’anno successivo.

L’acconto va così versato:
- In un’unica soluzione se l’importo è superiore a 51,65 euro e inferiore a 257, 52 euro – entro il 30 novembre
- In due rate (corrispondenti a due acconti) se l’importo è superiore a 257,52 euro. 

Con la 1° rata si salda il 40 per cento del 95 per cento dovuto – entro il 30 giugno, mentre con la 2° si salda il restante 60 per cento – entro il 30 novembre.
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