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Sottotetti: l'ABC del recupero

Tutte le regole sulle altezze e le soluzioni pratiche per trasformare un sottotetto dimenticato in una mansarda che frutta

recuperaresottotetti

Fino a qualche tempo fa, le soffitte erano considerate spazi ristretti, poco confortevoli e male illuminati, buoni giusto come magazzini. Da alcuni anni però tutto questo è cambiato e sottotetti praticabili o vivibili e mansarde sono sempre più ricercati.

Al punto che recuperare una vecchia soffitta rendendola abitabile è un ottimo investimento sotto moltissimi punti di vista. Prima di tutto, molto banalmente, perchè si guadagna ulteriore spazio abitabile, comodo se si ha bisogno di un'altra camera da letto, bagno o zona relax, piccola palestra ecc. In secondo luogo un sottotetto ristrutturato fa guadagnare quasi il 40% in più rispetto a uno non ristrutturato e diminuisce di molto i tempi di vendita dell’immobile che, per più di un terzo delle mansarde, non è superiore ai 6 mesi. Il prezzo medio di una mansarda rispetto alle altre tipologie di immobili inoltre è mediamente superiore di 1.000 euro/mq, ma al crescere della metratura cresce anche il valore medio, ottimo per chi vuole in futuro vendere o affittare. Infine, ultimo, ma non meno importante, quasi tutte le regioni offrono incentivi per il recupero ad uso abitativo del sottotetto.

Ma vediamo insieme quali regole rispettare per trasformare il vostro sottotetto in una mansarda luminosa.

Le regole sempre valide - Per ricavare una mansarda abitabile occorre innanzitutto che l’altezza media del sottotetto rispetti quanto prescritto dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975. Occorrono almeno 270 centimetri per camere, cucina o soggiorno (vani principali) e almeno 240 centimetri per bagni, ripostigli e corridoi (vani accessori); salvo per i comuni sopra i 1.000 metri sopra il livello del mare, considerati montani, dove l’altezza dei vani principali può essere ridotta a 255 centimetri.

Il 1 aprile 2009 è stata però siglata un’intesa tra Stato e Regioni che ha dato vita al Piano Casa, pensato come straordinario ma finora riconfermato di anno in anno, che dà ulteriori opportunità per il recupero dei sottotetti.Le condizioni generali sono: che la destinazione d’uso sia residenziale, che gli immobili siano legittimi dal punto di vista urbanistico, che gli edifici siano situati al di fuori dei centri storici, che l’ampliamento volumetrico non superi il 20% dell’esistente con un massimo di 200 metri cubi e che siano aperti finestre e lucernari adeguati.

Ogni Regione ha poi definito le proprie regole sulle altezze minime che i sottotetti devono avere per potere essere utilizzati ai fini abitativi. In molte hanno stabilito in 110-150 centimetri ed in 200-240 centimetri rispettivamente l’altezza minima e l’altezza media ponderata che i vani sottotetto devono avere per essere trasformati in mansarde. I valori dipendono dalla normativa regionale, dal fatto che si tratti di un comune montano o no e dall’uso che si intende attribuire al vano, ossia principale o accessorio. Conviene sicuramente contattare l’Ufficio Tecnico del vostro Comune per sapere quali siano i requisiti previsti per la vostra zona e se la Regione abbia già prorogato il proprio Piano Casa per il 2017.

I rapporti aeroilluminanti - Condizione essenziale per realizzare una mansarda abitabile è che abbia finestre apribili di superficie pari ad almeno un ottavo del pavimento di ogni stanza; con i soffitti a falde inclinata la soluzione è quella di aprire lucernari sulla copertura. Il consiglio è quello di creare aperture abbastanza strette, per lasciare lo spazio ai mobili e rispettare la struttura portante del tetto, ma sviluppate per quasi tutta la lunghezza della falda, per massimizzare gli apporti di luce naturale.
Se consentito dai regolamenti locali si possono costruire abbaini, tipici della mansarde francesi, che richiedono modesti ampliamenti volumetrici e costi aggiuntivi ma danno l’opportunità di montare della vere e proprie finestre verticali. Altra opportunità, sempre se consentita dalle normative locali e dalla conformazione del tetto, è quella di aprire una terrazza a tasca, anche piccola, per godere di uno spazio all’aperto.

Le accortezze - Le parti del sottotetto che non rispettano le altezze minime non possono essere considerate abitabili, ma - come suggerisce Houzz, la piattaforma online leader mondiale nel settore dell'arredamento, della ristrutturazione e del design d'interni ed esterni - non rinunciate ad utilizzarle. Nei punti più bassi della mansarda potete posizionare cassettiere e mobiletti dove riporre gli oggetti che vi occorrono meno di frequente. E se non volete investire in costose opere di falegnameria su misura potete sempre ricorrere al fai da te, magari recuperando qualche vecchio mobile trovato proprio in soffitta.

Le norme impongono altezze minime e medie dei locali, ma non altezze massime. Per cui siete liberi di lasciare la mansarda anche a doppio volume, ma attenzione ai costi per il riscaldamento. Se disponete di un sottotetto che raggiunge notevoli altezze sotto il colmo l’idea vincente è quella di sfruttare tutto lo spazio, anche in verticale, costruendo un soppalco nel punto più alto, per realizzare un angolino relax, lo studio o la camera da letto open space e risparmiare sui consumi energetici.

La luce naturale diffusa da lucernari e abbaini può non essere sufficientemente confortevole a causa dell’inclinazione del tetto per cui è bene curare il sistema di illuminazione preferendo faretti direzionali, applique a parete o lampade a terra anziché classici lampadari a soffitto. Da non dimenticare infine che i colori chiari e luminosi per il soffitto e pareti moltiplicano la luce della mansarda e l’uso del legno al naturale la rende più accogliente.

I Bonus per la ristrutturazione - Se quanto detto fino ad ora non dovesse esservi bastato, sappiate inoltre che la Legge di Stabilità 2017 prevede una Proroga della detrazione fiscale del 50% per quanti decidono di realizzare interventi di ristrutturazione edilizia entro il 31 dicembre di quest'anno.
Il tetto massimo della spesa detraibile è fissato a 96mila euro e coprirà, ad esempio, interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Rientrano all’interno del bonus anche i lavori necessari per la ricostruzione o il ripristino di un immobile danneggiato a seguito di una calamità, a condizione "che sia stato dichiarato lo stato di emergenza". L’agevolazione riguarda le persone fisiche e gli immobili residenziali, e sono detraibili anche le opere di manutenzione delle parti comuni. Dal primo gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36%, con un tetto massimo di 48.000 euro.

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